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金科股份业绩增长依赖“山城”采销数据存诸多不明

时间:2019-06-16 10:22   来源: 东方财富    作者:张璠

金科股份在重庆市的5个楼盘的旺销对其2018年经营业绩的大幅增长影响明显,然而这种增长趋势的持续性是并不长久的,一旦楼盘销售结束,则此前的经营业绩高增长势头很可能会出现一定幅度的下滑。

2018年,金科股份交出了一份“看上去很美”的财报:营收412.34亿元,同比增长18.63%;归母净利润38.86亿元,同比大增93.85%。然而,因净利润增幅远超营业增幅,金科股份于5月20日收到了证监会下发的年报问询函。在问询函回复中,虽然金科股份针对交易所提出的一系列问题作出了解释,但《红周刊》记者结合该公司近几年的营收、采购数据进行整体分析后发现,其营收和采购方面的数据仍存在较大金额异常的,这不由让人对其公布的财务数据的准确性产生怀疑。

经营过度依赖重庆地区

在财报中, 金科股份称自身投资结构持续优化,“坚持三圈一带、八大城市群、核心25城的战略布局”,如此表述意味着公司在经营上的布局应是全国性的,而不是单独布局在某一区域。然而,若仔细观察公司披露的营收结构和2018年的销售情况,则可发现重庆市依然是其最重要的营收来源。2018年,金科股份在重庆市的营收就达257.99亿元,占其营收总额的62.57%,而其他城市的营收贡献占比均未超过10%。

财报还披露,公司2018年主营收入前五名项目均落在重庆,分别为重庆金科天元道(一期)、重庆金科天元道(二期)重庆西永天宸(二期)、重庆金科空港城和重庆金科城,仅这五个项目带来的营收就达81.25亿元,占公司总收入的20%左右。需要注意的是,这五个项目营收占比虽然仅有20%,但据相关资料显示,这五个项目背后的操盘公司净利润就共28.18亿元,因各个操盘公司2018年的营收与其对应的项目的营收相仿,所以大体推算出2018年这五个项目的净利润贡献约为28亿元左右,而2018年金科股份总利润为40.2亿元,这五个项目贡献约占70%。

这五个楼盘项目贡献的营收和净利润为何如此不匹配?这是需要公司做进一步披露和解释它们具体净利润的。但不管如何,金科股份2018年业绩仍是严重依赖重庆和少数楼盘的。需要警惕的是,重庆这单一的城市和少数楼盘的经营业绩贡献占比过高,无形中也说明上市公司2018年经营情况过于依赖单一地区销售,如此结果就可能带来很大不确定性,即一旦重庆地区房价出现下跌或楼盘销售完结,则公司后续的营收和利润贡献可能就会大幅缩水。

《红周刊》记者查看了重庆市房价走势,发现在房地产政策趋严的调控下,重庆地区的房价自2018年下半年时已经开始有所下降,由2018年8月最高点12966元/平米降至2019年6月的11920元/平方米,下跌约1000元/平方米。在市场平均房价下跌下,金科股份依然能够获得不错的营收和业绩增长,这首先是值得称赞的,但同时也需警惕,在当前国内经济不乐观、“房住不炒”调控不降温、房地产税征收在即的影响下,重庆房价未来出现放缓甚至下降是有可能的,而一旦下跌真的到来,则对于经营上过度依赖重庆地区的金科股份来说,是个严峻考验。

营收数据存较大疑点

除了过度依赖重庆市业务贡献的风险外,若仔细分析金科股份这几年的财报情况,可发现其营收数据从财务勾稽关系上看,数据的偏差情况则有些令人看不明白了。

财报数据显示,金科股份2016年至2018年的营收分别达到3223544.16万元、3475762.31万元和4123367.64万元,其中国内营收部分为2662562.17万元、2653709.75万元和3570624.93万元,考虑到国内营收增值税(11%税率)因素影响,这几年的含税营收总和大约为3516426万元、3767670.38万元和4516136.38万元。

同期的合并现金流量表数据显示,公司“销售商品、提供劳务收到的现金”分别为3294572.56万元、5496122.13万元和8510249.07万元,此外,2016年至2018年公司新增预收款为-31090.52万元、1657844.77万元和3342318.16万元,在对冲同期与现金收入相关的预收款项影响后,与这三年营收相关的现金流入了3325663.08万元、3838277.36万元和5167930.91万元。将这些数据与同期含税营收勾稽,则2016年含税营收比收到的现金多出190762.92万元,2017年、2018年现金收入比含税营收多出70606.98万元和651794.53万元。理论上,这些差额应该体现为2016年应收款项新增190762.92万元,2017年和2018年的应收款项减少70606.98万元和651794.53万元。

可事实上,在这三年的资产负债表中,金科股份2016年至2018年的应收账款(包含坏账准备)、应收票据合计分别为88189.8万元、157809.35万元和167265.24万元,相比上一年年末相同项数据分别新增了11544.92万元、69619.55万元和9455.89万元。显然,这一结果与理论上应该增加的或减少的金额是有很大不同的。其中,2016年有约18亿元的营收存在虚增的可能,而2017年和2018年则有14亿元和66.13亿元债权来源不明。

即使我们考虑到金科股份披露的2016年至2018年的应收票据背书金额530万元、79.6万元和40万元影响,仍无法解释前述数据上的差异。此外,在2017年和2018年的营收中,还分别有1.57亿元和1.88亿元为新能源收入,但也因占总营收比重较小,即使增值税率不同,结果对差异的影响也是有限的。

大额采购支出不明

除了营收方面数据让人看不明白,《红周刊》记者发现金科股份2017年、2018年的采购方面的数据同样是让人看不明白的。

财报披露了2017年和2018年向前五大供应商的采购金额及占总采购金额的比例,其中,2017年为407506.86万元和21.55%,2018年为705935万元和18.78%,由此数据可推算出,2017年和2018年的采购总额分别为1890983.11万元和3758972.31万元。因未报表中未披露采购各项目增值税率,则统一按最高增值税率17%计算,则这两年含税采购总额分别达到了2212450.24万元和4397997.6万元。

在2017年、2018年的现金流量表中,公司“购买商品、接受劳务支付的现金”分别为5442377.82万元和6706264.63万元,剔除当年预付款项新增的47629.71万元和-71518.21万元影响,则与当期采购相关的现金支出分别达到了5394748.11万元和6777782.84万元。以这一数据与含税采购勾稽可知,这两年含税采购比现金支出分别少了3182297.87万元和2379785.24万元。理论上,这一差额将会导致2017年和2018年应付款项的减少。

可事实上,这两年的应付款项分别为1162885.13万元和1634121.65万元,相较上一年不减反增,分别增长了403839.19万元和471236.52万元,很明显这与理论上的应该减少的金额是相反的。其中,2017年现金支出比实际需要多支出了近358.61亿元,而2018年则多支出了285.1亿元。

若考虑到这两年的固定资产原值、在建工程、无形资产原值的增减情况,2017年、2018年,这几项之和分别为431003.22万元、473518.85万元,当期分别新增42930.58万元、42515.63万元,而同期构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金分别为52971.42万元、27715.49万元。核算的结果是,2017年的应付款项还应减少10040.84万元,2018年的应付款项则应增加14800.14亿元。然而即便我们考虑到部分金额的影响,仍无法解释采购支出与真实现金流流出金额的差异。

值得注意的是,采购金额的增值税率已按最高增值税率17%来计算,若实际增值税率比17%小,则含税采购与现金支出的差异将进一步拉大,而与采购相关的数据存在的异常也会进一步增加。因此,对于采购方面数据的异常,同样也是需要公司做出合理解释的。

(文章来源:证券市场红周刊)